购房交完款后开发商又一房二卖,可以依法行政诉讼吗?

市民刘女士与丈夫崔先生于2014年向高新区某楼盘售楼处交纳认筹款2万元,认购该楼盘3号楼1单元1101号房源;房价原价为5032元/平方米,按照开发商优惠活动可享受93折;优惠价约为4680元/平方米。2015年10月,刘女士收到售楼处通知后及时交纳了购房首付款18万元,售楼处给刘女士开具了购房收据。

交过首付款后,刘女士一直没有接到办理网签约的通知;2017年6月中旬,刘女士突然收到了开发商的催款通知书,要求他们在七天内到售楼处办理房屋相关手续。刘女士如约来到到售楼处时被告知,她必须在一个月内付清全部房款,逾期未交款将按涨价后价格执行。刘女士在约定期限内向售楼处交纳了购房尾款。

但是,刘女士却无法签订《商品房买卖合同》;售楼处工作人员告知刘女士,其所购买的楼房开发商已经涨价至7000多元/平方米,要按新房价补交房款,刘女士不同意涨价,坚持按照认筹时的购房定单约定的价格签订《商品房买卖合同》,进行网签。


为此,2016年至2017年期间,刘女士多次向青岛市高新区有关部门反映,希望高新区国土资源分局履行职责,依法调查开发商、售楼处工作人员的违法违规销售、坑害购房人的相关行为。

2018年1月9日,刘女士获悉,她所购买的该处房产已经被开发商和售楼处一房二卖售卖给了第三人,并且已经办理了房产证。

刘女士认为:开发商和售楼处工作人员在高新区房管部门尚未做出调查处理意见之前擅自将她所购买的房产一房二卖给第三人严重侵害了她的合法利益。

刘女士认为,开发商收到买房人的购房款或者首付款后应配合购房人办理相关的网签手续,而卖房人对于买房人进行涨价销售或者是一房二卖的相关行为房管部门应该调查处理。


对此,山东岛城律师事务所王律师认为:一房二卖,是指房地产开发商作为出卖人先后或同时两个以上买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。由于商品房交易行为较为复杂,最高人民法院在2003年3月24日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,针对房地产开发企业作为房屋出卖人就商品房买卖合同行为进行了规范处理。(1)对于有效合同的当事人。只要合同有效的任何买受人都有权依据《合同法》要求房地产开发企业按照合同约定履行交付义务,如果出卖人构成违约致使买受人无法取得房屋应承担的相应违约责任。(2)对于可撤销合同的当事人。根据《合同法》规定,具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可请求法院或仲裁机构予以撤销合同,同时也可以根据《司法解释》的相关规定,要求房地产开发商承担返还已付房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。(3)对于无效合同的当事人。出卖人存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实等。根据《司法解释》的相关规定,买受人可要求出卖人承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。另外,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:商品房在认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且卖房人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。因此,在签订认购书时,买房人也可以按照该规定的内容签订认购书。此时,该认购书具有与商品房买卖合同同等的效力。

根据《山东省商品房销售条例》第十一条;商品房预售,房地产开发企业应当与买受人订立商品房预售合同。房地产开发企业应当自合同订立之日起三十日内,依法办理商品房预售合同备案手续,并于十五日内书面告知买受人。

根据《青岛市城市房地产开发经营管理条例》第三十条:房地产开发企业应当在商品房买卖合同签订的同时,通过网签备案系统向房屋行政主管部门备案。

当事人如果已经向开发商交纳了购房款,应当认定为商品房买卖合同有效;开发商如无视这一合同事实,而是将刘女士所购买的房产在没有合法有效的解除双方合同的情况下将房产一房二卖,则侵害了刘女士的权益;刘女士有权向法院诉讼,主张自己的权益不受侵害,也可以到相关主管部门投诉,要求调查开发商的违法销售行为,如果相关部门拒不履行职责,刘女士可以依法行政诉讼,要求房地产交易监管部门履行相关的行政职责,将违法的一房二卖房产卖给第三人的房产交易、办证等依法撤销。

发布日期: 2019-06-25