律师调研:购买二手房时要防范延期过户的法律风险

日前,有一赵先生(以下简称甲)来本所咨询一个买房的问题,大体情况是这样,他于前年贷款买了一套房子,买卖双方在商品房买卖合同约定,卖房人(以下简称乙)在本合同签订之日起180日内协助甲方办理好过户手续。后来,乙方主动联系甲方,说是因乙方原因,暂时不能办理过户手续,想和甲方商量延期办理过户手续,甲方同意了,甲乙双方遂将办理过户手续的日期变更为自本合同签订之日起270日内。但是,转眼间,据变更后的合同到期时间都已经过了大半年的时间,过户问题还是没有解决,这都影响到他孩子的落户上学问题了,甲就来我所问,能不能解除买卖合同,然后让乙按照现在的市场价返还购房款。

律师认为,根据《合同法》第一百三十条的规定,买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同,以及《物权法》第二条第三款,本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权和第九条第一款,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外的规定,也就是说,如果商品房买卖合同中的出卖人有义务协助买房人办理登记,也就是过户,如果出卖人未在约定的期限内协助买房人办理过户,这就是一种违约。至于甲能否因此行使单方解除权,根据《合同法》第九十四条第一款第二项的规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行,根据《合同法》第一百三十条以及《物权法》第二条第三款的规定,买卖合同要求卖方向买方转移所有权,且不动产的所有权转移必须办理过户登记,也就是说,过户转移所有权是买卖合同中卖方的主合同义务,毕竟买卖合同中买方买的就是所有权。也就是说,这个案子中,甲向乙催告多次,且续签的合同都已经到期,乙仍未协助甲办理过户手续,甲就可以依据《合同法》第九十四条第一款第二项的规定,行使单方解除权解除合同,并要求乙承担违约责任。

至于乙的违约责任。违约责任根据我国《合同法》以及相关法律的规定,其本质上是具有补偿性质的,以补偿守约方因违约行为所受金钱损失为主要目的,以损害赔偿为主要责任形式。本案中,乙未协助甲办理过户手续,但是期间由甲在标的房子里正常居住,虽然未办理过户,影响到了甲的孩子的上学问题,但是这个损失在金钱上难以衡量。此外,甲乙双方在商品房买卖合同中约定了违约金,根据《合同法》第一百一十四条第一二款规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少,根据这条规定,也就是说一般情况下,赔偿损失与违约金是二选一的。总之,在解除合同后,甲可以向乙主张违约金或造成的金钱损失。

解除合同后的问题。根据《合同法》第九十七条的规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失,以及最高法《商品房买卖解释》第二十四条和第二十五条第二款的规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持;商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。其中的‘’恢复原状‘’,也就是买方返还房屋,卖方返还购房款,买方可以要求买方返还购房贷款和购房款的本金及利息。本案中,至于甲主张由乙按照现在的市场价返还购房款,我认为没有法律依据。

赵先生后来说,根据他所知,乙之所以没有协助他办理过户手续,是因为这个房子被抵押了,办不了过户手续。根据最高法《商品房买卖解释》第九条第一款第二项的规定,出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,根据相关法律规定,卖方在订立买卖合同时,应本着诚实信用的原则,充分阐述有关买卖合同标的物的有关情况,而且根据最高法《证据规定》及有关法律法规,关于这一块,是举证责任倒置的,也就是说,乙方应提供证据证明其在与甲签订买卖合同时以明示的方式特别提醒甲这个房子存在抵押的事实,如果不能提供证据证明,则要承担因不能举证带来的不利后果。


在此,岛城所提示各位买房者,无论卖房人是多大的企业,买房人在签订商品房买卖合同时,一定要仔细阅读合同中的条款,尤其是对自己不利的条款,切不可忽视任何细节,因为购房款不是一个小数目,因此,建议买房者在购买房子之前,咨询专业律师,在签订合同时,提高警惕,必要时,可以录个音,保留相关证据,做好风险防范,尽量避免日后出现不必要的纠纷,真正地安安心心地住在自己的房子里。

发布日期: 2019-05-21