有请律师:谨防陷入格式合同提供方预先设定的圈套

日前,唐女士与青岛某某房产经纪公司签订《居间服务合同》,通过该经纪公司出售房产。市民唐女士随后遭遇格式条款被对方起诉,于是,唐女士来到山东岛城律师事务所寻求帮助,委托山东岛城律师事务所王文律师为其维权。                 

唐女士与青岛某某房产经纪公司签订《居间服务合同》,通过该经纪公司出售房产。后唐女士、青岛某房产经纪公司与买方签订《房屋买卖合同》,在交付佣金之后,青岛某房产经纪公司因不能按照原先承诺的银行贷款利息为买方办理贷款,三方经过协商签订《解约协议书》,内容为此前三方分别或者共同签署的所有关于房屋买卖、代理及相关协议(无论口头、书面或其他形式)均告解除,但是唐女士、买方及其利害关系人(包括但不限于配偶、父母、子女、兄弟姐妹等)自《解约协议书》生效之日起一年内不得以任何形式或通过任何渠道就上述房屋达成交易,否则须按原合同约定的居间代理费加倍支付违约金。此后唐女士与买方通过其他中介公司以较低的成本完成交易。青岛某房产经纪公司遂以《解约协议书》中的违约条款为依据向某某法院提起诉讼。

 

 

 ——岛城所资深律师王文律师

王文律师认为,生活中的大多数合同都是格式合同,格式合同存在很大的风险。格式合同提供方通常会规避自己的合同风险,对合同条款的约定表述复杂,就合同条款不主动给合同对方解释,合同对方很容易陷入格式合同提供方预先设定的圈套。

《解约协议书》中的违约条款属于格式条款。该格式条款免除原告的责任,加重买卖双方(被告)的责任,排除买卖双方的主要权利,应属无效。

王文律师在法庭上发表了专业的律师观点,于是,法院依法驳回了青岛某房产经纪公司的诉讼请求。

在此,山东岛城律师事务所王文律师提醒,在签订格式合同时,一定要仔细阅读格式条款内容,对字义隐晦的地方一定要要求格式合同提供方予以解释,或者要求变更合同条款,谨防陷入格式条款圈套。

什么样的格式条款无效呢?

1、提供格式条款的一方免除其责任,加重对方责任,排除对方主要权利的格式条款无效。

2、格式条款具有《合同法》第52条规定的情形时无效(如损害社会公共利益的格式条款无效、违反法律的强制性规定的格式条款无效、以合法形式掩盖非法目的的格式条款无效)。

3、格式条款具有《合同法》第53条规定的情形时无效(造成对方人身伤害的免责条款无效、因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款无效)。

另外,《合同法》从维护公平、保护弱者出发,对格式条款从三个方面予以限制:

第一,提供格式条款一方有提示、说明的义务,应当提请对方注意免除或者限制其责任的条款,并按照对方的要求予以说明;

第二,免除提供格式条款一方当事人主要义务、排除对方当事人主要权利的格式条款无效;

第三,对格式条款的理解发生争议的,应按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的。应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

 

 

发布日期: 2018-12-04