房改房纠纷案件的法律适用

案例一:母子之间房改房返还原物纠纷案件

曹女士原在造船厂工作,她的儿子原在手表厂工作。曹女士早年与丈夫离婚后就一直与儿子居住在造船厂分配的公房里。房改时曹女士利用本人和儿子的工龄折算了一部分购房款,但是房产证办在曹女士一人名下,而且共有人一栏中填写为0。后来房子被政府列入征收计划,加之与儿媳难以相处,曹女士就住到了女儿家。可是儿子因为与曹女士对于房屋征收补偿款的分配不能达成一致,就一直住在房子里,导致曹女士与政府签订不了征收补偿协议。征收部门与被征收人签订征收补偿协议的前提是房屋腾空并交予征收部门。于是曹女士委托我处理她与儿子之间的纠纷。我为曹女士设计的纠纷解决方案是绕过共有权确认之诉,直接提起返还原物之诉,如果儿子还是不搬出房屋。曹女士再申请法院强制执行。

我的用意在于曹女士是涉案房屋的唯一产权人是不言而喻的(有房产证为证),因此无需自己心虚而多余提起物权确认之诉或者共有权确认之诉。法律依据(请求权基础)则是《中华人民共和国物权法》第三十九条(“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利”)和第六十六条(“私人的合法财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏”)。

被告的代理律师只提到了儿子协助母亲共同向造船厂要房,但是没有把最重要的证据——房改政策提交法庭。

返还原物之诉一审和二审都按照我的思路判决曹女士胜诉。

虽然我为曹女士代理取得胜诉,但是我也认为房屋属于母子共有更符合房改政策。

房改房是福利性、政策性房屋,是特定历史时期的产物,在许多方面不同于商品房。商品房即便是在夫妻关系存续期间购买,属于夫妻共有,只要登记在夫妻一方名下,就可以独自办理过户手续,无须另一方配合,这就是物权法中的公示公信原则的体现,也就是登记主义的体现。房改房必须经过家庭成员全体参与才能交易。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号)第十八条规定:“职工按成本价或标准价购买公有住房,每个家庭只能享受一次,购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行,超过标准部分一律执行市场价。”从这条规定我们可以看出,房改房每个家庭只能享受一次,也就是说夫妻无论是在同一个单位与否,只要有一人享受了单位的住房,配偶就不得再行申请房改房。夫或妻一人购买房改房要一并将配偶的工龄折抵购房款。夫妻可以作为家庭成为房改房的享受人员,同理父子、父女、母子、母女也可以作为家庭成为房改房的享受人员。

案例二:臧女士的外甥与臧女士的继子之间的共有权确认纠纷案件

臧女士与黄先生结婚后与黄先生以及黄先生与前妻所生的儿子同住在黄先生所在单位分配的公房里。房改之前黄先生去世,房改时产权登记在臧女士名下,但是在《青岛市公有住房(成本价)买卖合同书》及《青岛市个人购买公有住房申请表》中都有臧女士及其先夫黄先生的名字,而且购房款也折算了臧女士先夫的工龄和职级。臧女士立下公证遗嘱,将房屋遗赠给外甥。臧女士去世后,外甥向人民法院提起诉讼,要求继承房屋,继子抗辩,认为房改时的购房款实际是他出的,他也是共有权人。一审法院判决房屋由外甥继承取得。

一审法院总结了两个争议焦点:第一,诉争房产是否臧女士与丈夫的夫妻共同财产;第二,诉争房产是否臧女士与继子的共同财产。

关于第一个争议焦点,一审法院认为,臧女士参加房改时尽管享受了先夫的工龄优惠,但购买房屋时不是用的他们夫妻的共同积蓄,因此依据《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》的意见,夫妻一方死亡后,健在一方用自己的积蓄购买的公有住房,购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是一种政策性补贴,而非财产或者财产性权益,因此诉争房产不是臧女士及其先夫的夫妻共同财产。

关于第二个争议焦点,一审法院认为,臧女士在公证处立遗嘱时明确表示诉争房产的购房款是继子资助的,将来外甥接受遗赠时要替她偿还继子,因此该笔款项是借款,而不是出资,进而认为诉争房产不是臧女士与继子的共同财产。

继子不服一审判决,提起上诉。理由是:一、讼争房产是已购公有住房,不是一般的商品房,未经同住人(继子是同住人)书面同意不得处分;二、继子是实际出资人。我为外甥代理答辩的理由是:一、根据最高人民法院的有关复函,诉争房产不是臧女士与先夫的共有财产,而是臧女士的个人财产;二、《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》并不涉及遗嘱处分情形;三、资助不是出资,而是出借,即便是出资,也是债权,而不能转化成物权,因为房改房具有身份性和资格要求,并非商品房以出资为产权考量因素。

二审法院还是以最高人民法院的有关复函意见为准,认为涉案房屋为臧女士的个人财产,但同时认为继子的资助为出资,并且考虑物价上涨因素,从公平角度出发,判决臧女士占涉案房产的85%,继子占15%。

外甥与继子都不服二审判决而提起再审。二审法院又都驳回再审申请。

继子又向检察院申请抗诉,山东省人民检察院向青岛市中级人民法院抗诉。青岛市中级人民法院改判外甥和继子各占有涉案房屋的50%的产权份额。

这个案件的结果之所以出现变化,也是因为法院对于房改房的认识发生了变化。物权法与房改政策的取舍或者厚此薄彼正是房改房纠纷案件同案不同判的根源。人民法院对于这个问题的认识有个过程。《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》([2000]法民字第4号)认为,工龄优惠是一种政策性优惠,而非财产或财产性权益。这个复函在2013年时废止了,理由是“与现行房改政策不一致”。现行房改政策其实就是《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号)和住房和城乡建设部《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》(建住房市函[1999]005号)。这个复函是针对司法部律师公证工作指导司就“唐民悦房改房产权认定问题”的请示作出的答复:“按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策,按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭(夫妇双方)为购房主体,且每个家庭只能享受一次。本案中,唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠,该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此,我司认为,该住房应视为唐民悦与其配偶共有财产。”我们由此可知工龄优惠不再作为非财产或非财产性权益对待,用已故配偶工龄购买的房改房还是作为夫妻共同财产来对待了。所以在青岛市不动产登记中心要想办理房改房过户手续,就必须全家人出面,缺一不可;如果房屋发生了继承,还需全体继承人去公证处办理继承权公证手续。

发布日期: 2018-07-18